אחד מהיתרונות של הלוואת המשכנתא הוא שניתן לפרוס אותה לתקופה ארוכה, אך במצבים מסוימים נרצה לפרוע את ההלוואה (או חלק ממנה) מוקדם מהצפוי מסיבות שונות (מכירת נכס בבעלותנו, ירושה שקיבלנו, אראלה התקשרה :)). במקרים כאלו, ניאלץ לשלם לבנק "קנס" על הפירעון המוקדם.
עמלת פירעון מוקדם (או קנס משכנתא) הינה סך התשלומים אותם תיאלצו לשלם במידה ותרצו לפרוע את ההלוואה הקיימת או חלק ממנה מוקדם ממועד סיומה המקורי. התשלום מורכב מכמה סוגי עמלות:
- עמלה תפעולית– בסך 60 ש"ח, בגין העלות התפעולית של ההחזר.
- עמלת אי הודעה מוקדמת- במידה ולא תודיעו לבנק על כוונתכם לסלק את ההלוואה 10 ימים מראש, תחויבו לשלם 0.1% מהסכום אותו אתם מעוניינים לפרוע.
- עמלת מדד ממוצע (בהלוואות צמודות מדד בלבד)- מדד המחירים לצרכן מתפרסם ב- 15 לכל לחודש. במידה ותרצו לפרוע את ההלוואה לפני ה-15 לחודש תחויבו בעמלה (שקלול ממוצע של 12 המדדים לפני מועד הפרעון) וזאת, משום שהבנק לא יודע את המדד הצפוי באותו החודש. בהנחה ותפרעו את ההלוואה או חלקה אחרי ה-15 לחודש, אין צורך בעמלה, אך תחוייבו על ההצמדה למדד של אותו החודש. ***טיפ חשוב! במידה וצפויה עלייה משמעותית במדד, מומלץ לפרוע עד ה-15 לחודש ובכך להימנע מהצמדה למדד המעודכן.
- עמלת היוון- כאשר תרצו לפרוע את ההלוואה או חלק ממנה, הבנק יבדוק את הריבית שהוא יכול לקבל עבור יתרת הכסף שאתם מחזירים. הבדיקה נעשית על פי הריבית הממוצעת במשק. במידה והריבית תהיה נמוכה מהריבית שקיבלנו בהלוואה המקורית, רווחיות הבנק מהכסף שאנו מחזירים לו נמוכה יותר ולכן ידרוש פיצוי. גובהו של הפיצוי מחושב ע"י היוון הפרש הריביות לאורך יתרת תקופת ההלוואה. במסלול משתנה לתקופה קצרה ( משתנה כל שנה\ שנתיים ומסלולי מט"ח) אין צורך בתשלום עמלה זו.
חשוב להבין שתשלומי עמלת ההיוון יכולים להגיע לסכומים גבוהים, עד עשרות אלפי שקלים, משום שלרוב תקופת ההלוואה היא ל-30 שנה והפרשי ההיוון המתקבלים גבוהים.
לסיכום, כניראה ששום דבר בחיים לא בא בחינם— אפילו לא החזר הלוואת המשכנתא שלכם לבנק 🙂 לכן:
(א) אם כבר לקחתם משכנתא, אזי תזמון נכון של פירעון המשכנתא שלכם- יכול להוזיל לכם משמעותית את עמלת הפירעון המקודם.
(ב) אם עוד לא לקחתם משכנתא- אני ממליץ לכם להסתכל על הלוואת המשכנתא בצורה כוללת ורחבה, לבדוק האם יש סכומי כסף שאתם יודעים שיגיעו לידיכם בעתיד ובהתאם להערכות לבנות מראש תמהיל משכנתא שיאפשר לכם לנצל את הכסף הזה לכיסוי המשכנתא ללא עמלות מיותרות.
הכותב, תום חביב, הינו יועץ מימון ומשכנתאות, מנהל "Fortune" פתרונות מימון ומשכנתאות- חטיבת המימון והמשכנתאות של מועדון הדיור הישראלי.
______________________________________________________________________________________________________
מתכננים לקנות דירה בחצי השנה הקרובה? בטוח שנוכל לעזור לכם! צרו איתנו קשר כאן.
*ליווי מקדים לרכישת דירה, מימון ומשכנתאות, איתור נכסים, הזדמנויות השקעה בארץ ובחו"ל, בעלי מקצוע משלימים*